現(xiàn)各地產(chǎn)開發(fā)前期規(guī)劃項(xiàng)目業(yè)態(tài)較多，商業(yè)、住宅、公寓、辦公樓等各種業(yè)態(tài)，期間根據(jù)銷售情況及用地屬性進(jìn)行規(guī)劃，本案例根據(jù)辦公樓進(jìn)行改造公寓項(xiàng)目來進(jìn)行成本分析。

一、項(xiàng)目簡介

云南某地塊為火車站附近分列地塊之一，地塊屬性為商服用地，規(guī)劃為乙級(jí)寫字樓一棟加裙樓商業(yè)，其中寫字樓面積33101㎡，裙樓商業(yè)3333㎡,地下室建筑面積為10555.08㎡；

1、寫字樓戶型區(qū)間80-160㎡，共270套，建筑23層，標(biāo)準(zhǔn)層層高3.9米，標(biāo)準(zhǔn)層面積1425㎡商業(yè)裙樓兩層，戶型區(qū)間36-120㎡，共51套；地下地下車位數(shù)量：309個(gè)。

二、案例背景——市場環(huán)境惡劣，供大于求

（1）現(xiàn)場情況：本項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)已完工，室內(nèi)裝飾工程未開始施工；

（2）周邊環(huán)境：臨近菜市場及老街篷房，周邊施工封路，進(jìn)入動(dòng)線復(fù)雜，需穿過其他老小區(qū)，短期內(nèi)無法得到改善。周邊CBD項(xiàng)目成熟辦公樓較多，且本項(xiàng)目周邊為住宅項(xiàng)目較多，上班人群較少，地產(chǎn)根據(jù)銷售情況進(jìn)行辦公樓改造；后期辦公樓3-23層進(jìn)行結(jié)構(gòu)加固后，區(qū)域采用隔墻分割形成公寓形態(tài)，考慮后期公寓銷售狀況及政府政策影響，后期還可以與酒店合作；

（3）相關(guān)優(yōu)化點(diǎn)：現(xiàn)將在原結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上進(jìn)行結(jié)構(gòu)板底及表面采用碳纖維布粘貼加固及梁底粘鋼及“U”形箍進(jìn)行加固；結(jié)構(gòu)加固頂棚及樓板面圖紙?jiān)O(shè)計(jì)為：碳纖維布加固完成后采用1:2水泥砂漿防護(hù)，同時(shí)在碳纖維布兩端采用100*5mm鋼板壓條固定；優(yōu)化做法：

1）將碳纖維表面1:2水泥砂漿粉刷防護(hù)改為三道膩?zhàn)臃雷o(hù)；

2）將樓板板底、板面粘貼碳纖維處端部-100*5鋼壓條改為通長碳布?jí)簵l；

（4）情況分析：經(jīng)過做法優(yōu)化后，降低頂棚、地面交付界面空鼓、開裂質(zhì)量通病，且盡量減少鋼壓條所產(chǎn)生的的加固痕跡，節(jié)省工期，節(jié)約成本；

三、加固方案及工藝

1、結(jié)構(gòu)樓板處加固

1）首先鑿除構(gòu)件表面的粉刷層或墊層至混凝土基層;對(duì)混凝土缺陷部位應(yīng)按要求進(jìn)行相應(yīng)的修復(fù)處理。

2）清除混凝土表面的油污,浮漿除去表面2-3mm厚的砂漿層,打磨至至露出堅(jiān)實(shí)的新面。

3）涂刷底層浸漬膠后立即將預(yù)先裁剪好的碳纖維布均勻地敷設(shè)在底層浸漬膠上。3）碳纖維下料和粘貼期間要保持碳纖維材料的干凈整潔,嚴(yán)防褶皺、受損。

4）碳纖維布搭接應(yīng)滿足構(gòu)造要求。碳纖維布沿纖維方向的搭接長度不得小于200mm。

5）碳纖維加固表面均用1:2水泥砂漿粉刷防護(hù),在面涂層進(jìn)行拍砂處理,拍砂施工不得影響已粘貼的碳纖維.

2、結(jié)構(gòu)梁處加固

1）基層處理：清除梁柱加固部位表面粉塵及污物，對(duì)表面蜂窩麻面進(jìn)行修補(bǔ)，凸出部分打磨平整，將四角打磨出小圓角。

2）螺栓打孔、清孔：采用電錘打螺栓孔，鉆孔直徑要大于螺栓直徑2-4mm。用無油壓力空氣清除孔內(nèi)灰塵，將孔清理干凈。

3）粘接面處理：先用鋼絲刷將表面松散浮渣刷去，再用硬毛刷粘洗滌劑洗刷表面，保證粘接面干凈，無灰塵；

4）型鋼安裝固定并焊接封縫：依據(jù)圖紙要求安裝型鋼，調(diào)整，再通過螺栓固定，型鋼連接處進(jìn)行焊接，采用全熔透剖口對(duì)接焊，三級(jí)焊縫，與混凝土面連接處用膠泥封縫。

5）防護(hù):在鋼板的表面刷膠后加一層鋼絲網(wǎng),抹25mm厚1:3水泥砂漿保護(hù)層。

3、洞口處加固：

1. 若遇洞口時(shí)，需要對(duì)洞口進(jìn)行加固。根據(jù)原工藝做法采用加固做法合同總價(jià)為13413694.38元，表面防護(hù)處理進(jìn)行優(yōu)化后較合同金額調(diào)減1045987.09元；

四、成本優(yōu)化

1）優(yōu)化后碳纖維表面增加三道膩?zhàn)臃雷o(hù)及樓板板底、板面粘貼碳纖維處端部鋼壓條改為通長碳布?jí)簵l，此部分工藝需增加費(fèi)用約75.8萬元；

2）扣除原合同內(nèi)原本碳纖維布表面防護(hù)及板底碳纖維布端處鋼壓條，此部分涉及金額約171萬元；

五、執(zhí)行成就

1）碳纖維布防護(hù)經(jīng)優(yōu)化測算后，經(jīng)市場調(diào)研及成本、工程、設(shè)計(jì)共同進(jìn)行協(xié)商及工程施工可行性，調(diào)研后有類似項(xiàng)目表面防護(hù)處理同此做法一致且效果顯著；

2）考慮到后期交付業(yè)主后存在業(yè)主裝修涉及鏟除頂棚膩?zhàn)拥裙ぷ鳎瑸榉乐蛊茐慕Y(jié)構(gòu)，另地產(chǎn)方與小業(yè)主簽訂的委托改造協(xié)議“甲方已充分知曉本房屋的性質(zhì)，為使能夠合理方便使用改房屋，甲方自愿將該房屋交付給乙方進(jìn)行改造，改造過程中涉及的房屋相關(guān)加固件、上下水、預(yù)留風(fēng)管等設(shè)施設(shè)備均已由甲方認(rèn)可，且甲方同意后期自行裝修時(shí)不得破壞相關(guān)改造的工程或設(shè)施設(shè)備”通過該條款已告知業(yè)主不得破壞改造工程，并已進(jìn)行合同條款告知業(yè)主；

3）為杜絕改方案后涉及到后期效果不明顯或達(dá)不到該效果，甲方與加固單位簽訂補(bǔ)充協(xié)議條款中約定“后期交付后必須定期檢查和維護(hù)，表面防護(hù)層和加固措施若有破損應(yīng)立即修復(fù)，保障工程質(zhì)量”，并明確了保修期及保修內(nèi)容條款“保修期從本合同工程所在整體工程竣工驗(yàn)收合格開始起計(jì)24個(gè)月，并約定了調(diào)整后的工藝做法，防止后期出現(xiàn)返工現(xiàn)象，施工單位應(yīng)按照條款進(jìn)行后續(xù)維修及維護(hù)工作”，保證后續(xù)出現(xiàn)維修及維護(hù)工作，進(jìn)行合同條款約束；

4）工序在原做法上進(jìn)行優(yōu)化，工序簡單，節(jié)約了工期；

5）本工程加固方案合同單價(jià)減少金額約104萬元；

六、案例總結(jié)

1）結(jié)構(gòu)加固工程一般地產(chǎn)工程尤為少見，經(jīng)過此公寓改造工程接觸后，新型工藝及新型材料應(yīng)了解改工藝做法及材料單價(jià)進(jìn)行調(diào)研；

2）方案優(yōu)化不應(yīng)只是一味的以為成本減少節(jié)約資金，為達(dá)到優(yōu)化的效果，應(yīng)考慮各個(gè)層面對(duì)比，工序是否優(yōu)化、施工技術(shù)是否由復(fù)雜變?yōu)楹唵?、工期是否延后、后期是否產(chǎn)生不良效果等各方面影響；

3）成本優(yōu)化應(yīng)考慮項(xiàng)目可行性，是否存在后期風(fēng)險(xiǎn)及交付驗(yàn)收影響，多調(diào)研、多對(duì)比，后期影響應(yīng)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；

4）在不常見工藝及工程需了解工程發(fā)展背景，不斷提升自我知識(shí)面，現(xiàn)場跟蹤施工實(shí)際做法；

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